Fragen und Antworten bzgl. Abrechnung
Die Heizkostenverordnung (HKVO) bildet die rechtliche Grundlage für die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.
Die Vorderseite der Abrechnung von BFW ist in 3 einfach zu lesende Bereiche aufgeteilt:
- Aufstellung der Kosten
- Aufstellung der Energielieferungen
- Verteilung der Kosten
1. Aufstellung der Kosten
In diesem Bereich sind alle Kosten aufgelistet, die in der gesamten Liegenschaft im betreffenden Abrechnungsjahr angefallen sind.
Die Energiekosten lt. Aufstellung werden im 2. Bereich „Aufstellung der Energielieferungen“ noch detailliert aufgeführt.
Bei verbundenen Heizanlagen (Heizung und Warmwasser wird über eine Heizung erwärmt) werden die Kosten für die Erwärmung des Wassers (aus Kalt- wird Warmwasser) wieder abgezogen. Sie werden getrennt umgelegt, in der Regel über Warmwasserzähler.
H/W bedeutet:
H = nur Heizung
W = nur Warmwasser und
H/W = Heizung und Warmwasser
Bestimmte Kosten fallen gemeinsam für Heizung und Warmwasser an, andere nur für Heizung oder nur für Warmwasser separat.
2. Aufstellung der Energielieferungen
Hier werden die Energielieferungen detailliert aufgeführt. Bei ölbetriebenen Heizungsanlagen ist das immer der Altbestand, alle Öllieferungen im Abrechnungszeitraum und der Ölrestbestand am Ende der Abrechnungsperiode.
Damit Sie Ihre Abrechnung kontrollieren können, werden hier das Datum der Lieferungen, die getankte Menge und der jeweilige Betrag aufgeführt.
Die Summe ist im Bereich „Aufstellungen der Kosten“ als Energiekosten in Euro aufgeführt.
3. Verteilung der Kosten
Im Bereich „Verteilung der Kosten“ geht es um die Beträge für Ihre Wohnung.
Bei verbundenen Heizanlagen (Heizung und Warmwasser wird über eine Heizung erwärmt) ist dieser Bereich in „Heizung“ und in „Warmwasser“ aufgeteilt.
Im Bereich „Heizung“ werden die angefallenen Kosten für die Heizung verteilt.
Im Bereich „Warmwasser“ geht es um die Kosten für das Erwärmen und Warmhalten des Wassers.
In der Regel werden Gesamtkosten in verbrauchsunabhängige (Festkosten) und verbrauchsabhängige Anteile aufgeteilt. Typische Grundkostenanteile liegen zwischen 30 und 50%. Demzufolge sind typische Verbrauchsanteile zwischen 50 und 70%.
Grundkosten sind vorgesehen, weil jede Heizungsanlage feste Kosten verursacht, die unabhängig vom individuellen Verbrauch entstehen. Dies sind zum Beispiel Wärmeverluste in den Leitungen, besonders in den Zirkulationsleitungen, Verluste bei der Umwandlung des Brennstoffes (Öl, Gas) in Wärme, Kosten für die Wartung, Pflege und Überprüfung der Heizanlage, z. B. Immissionsmessung, Kessel- und Brennerreinigung, Kosten für die Erfassung des Verbrauchs, z. B. Kosten der Wärmedienstunternehmen und unter gewissen Umständen die Gebühren der Messgeräte.
Wenn Sie erst während des Jahres eingezogen sind, wird auch noch Ihr Zeitanteil (Spalte Zeitfaktor) berücksichtig. Wohnen Sie über die gesamte Abrechnungszeit in der Wohnung, ist dieses Feld leer.
Auf der Rückseite Ihrer Heizkostenabrechnung erhalten Sie genaue Informationen darüber. Die Rückseite der Abrechnung teilt sich in 3 Bereiche auf:
- Berechnungsgrundlagen
- Berechnung Ihrer Einheiten
- Allgemeine Hinweise zur Abrechnung
1. Berechnungsgrundlagen
Im Bereich Berechnungsgrundlagen sind alle der Abrechnung zugrundeliegenden Daten und Zahlen aufgeführt.
Das sind beispielsweise:
- Brennwert des Energieträgers (Öl, Gas, usw.)
- Gesamter Brennstoffverbrauch in Liter
- Gesamter Wasserverbrauch in Kubikmeter
- Die angegebene Warmwassertemperatur
- Die Berechnung des Energieanteils für Warmwasser
- Die sich daraus ergebende Anzahl in Liter
- Der prozentuale Anteil an den Gesamtenergiekosten
- Der sich daraus ergebende Betrag in Euro
- Verluste der Heizanlage
- Prozentuale Anteile nach Verbrauch
- Durchschnittswerte
- Hinweise zu Umlageschlüssel
Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um eine Musterabrechnung handelt und jede Abrechnung individuell nach den Erfordernissen erstellt wird.
Deshalb können Daten und Werte in Ihrer Abrechnung unterschiedlich sein.
2. Berechnung Ihrer Einheiten
Hier sind die einzelnen Messgeräte z. B. Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler, Wasserzähler detailliert aufgelistet.
- Gerätenummer: Jedes Messgerät hat eine individuelle Nummer. Die Nummer ist in der Regel vorne auf jedem Zähler aufgedruckt
- Raum: Hier ist der Raum angegeben, in dem sich der Zähler befindet
- Neustand: Bei Wärmemengen- und Wasserzählern ist das die Zahl, die das Messgerät zum Zeitpunkt der Ablesung angezeigt hat.
- Faktor: Die Größe jedes Heizkörpers und damit seine Leistung ist unterschiedlich. Durch den Faktor wird diese Heizleistung gewichtet.
- Ablesewert: Das ist die Zahl, die ein Heizkostenverteiler zum Zeitpunkt der Ablesung angezeigt hat.
- Einheiten: Bei Wärmemengen- und Wasserzählern ist das die Differenz aus dem Neustand und dem Altstand, bei Heizkostenverteilern das Ergebnis der Multiplikation des Faktors mit dem Ablesewert.
3. Allgemeine Hinweise
Hier finden Sie Allgemeine Hinweise zu Ihrer Abrechnung.
- Abrechnungsgrundlage
- Verteilung der Heizkosten
- Bewertungsfaktor
- Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten (verbundene Anlagen)
- Aufteilung der Kosten bei Nutzerwechsel
- Heizgradtage-Tabelle
- Kaltverdunstung bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip
War eine Wohnung beim normalen Ablesetermin und auch beim Nachtermin nicht zugänglich, oder ist die Ablesung aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich, muss die betreffende Wohnung oder das betreffende Gerät geschätzt werden.
Wie das zu geschehen hat, regelt § 9a Absatz 1 der Heizkostenverordnung. Hier gibt es drei Ersatzverfahren, wie eine Heizkostenabrechnung auf der Basis bestimmter Kriterien trotzdem verbrauchsabhängig erstellt werden kann. Welches Ersatzverfahren der Gebäudeeigentümer verwendet kann er nach billigem Ermessen festlegen.
Die Schätzung ist allerdings nur für einen einzigen Abrechnungszeitraum zulässig. Besteht die Ursache für die Schätzung auch noch im Folgejahr, muss verbrauchsunabhängig nach Fläche oder umbautem Raum abgerechnet werden. Deswegen hat der Gebäudeeigentümer Sorge zu tragen, dass die Ursache für die Nichtmessung beseitigt wird.
Die Ersatzverfahren:
- Auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen
- Des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum
- Des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe
1. Auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen
Als Vergleich ist beim ersten Ersatzverfahren der Verbrauch des gleichen Mieters in früheren Zeiträumen (Mehrzahl!) heranzuziehen. Normalerweise sind hier die letzten beiden Abrechnungen des betreffenden Mieters zu verwenden. Das geht natürlich nur dann, wenn die Ablesung in den letzten beiden Abrechnungsperioden erfolgreich war. Auf der Basis einer früheren Schätzung kann keine erneute Schätzung erfolgen.
Die als Grundlage verwendeten Abrechnungszeiträume müssen vergleichbar sein. Sind sie es nicht, muss die Vergleichbarkeit rechnerisch hergestellt werden. Als weitere Möglichkeit die Vergleichbarkeit zu erhöhen, können mehr als die beiden genannten Abrechnungsperioden verwendet werden, sofern die Daten zu Verfügung stehen (beispielsweise Durchschnittswerte der letzten 3 oder noch mehr Jahre).
Nach der alten Fassung der Heizkostenverordnung bis 31.12.2008 dürfen allerdings keine späteren Abrechnungszeiträume und auch nur vollständige Jahre (12-Monats-Abrechnungen, nicht zwingend Kalenderjahre) verwendet werden. Mit der novellierten Fassung der Heizkostenverordnung dürfen für Abrechnungen, die ab 01.01.2009 beginnen, als Vergleich auch spätere und kürzere Zeiträume verwendet werden.
Fazit:
Bei vergleichbarem Nutzer (kein Mieterwechsel) und vergleichbaren Witterungsverhältnissen sollte dieses Verfahren gewählt werden.
2. Auf der Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum
Erst wenn die oben genannten Umstände nicht vorliegen, sollte das zweite Ersatzverfahren verwendet werden: Der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im gleichen Abrechnungszeitraum.
Hier werden Verbräuche anderer Mieter in vergleichbaren Räumen aus demselben Abrechnungszeitraum verwendet.
Beispiel: Beim Mieter A konnte das Messgerät im Bad nicht abgelesen werden. Es wird ein Durchschnittswert der Verbräuche der Bäder der Wohnungen über und unter dem betreffenden Mieter A verwendet.
Ist ein Wasserzähler defekt, wird der Durchschnittsverbrauch von Wohnungen mit gleicher Personenzahl angesetzt.
Fazit:
Hat ein Mieterwechsel stattgefunden und die Witterung unterscheidet sich gegenüber den Vorjahren sollte dieses Verfahren angewendet werden
3. Auf der Grundlage des Durchschnittverbrauchs der Liegenschaft oder der Nutzergruppe
Das ist das ungenaueste Ersatzverfahren. Auch wenn diese Methode am schnellsten zur Hand ist und nur wenig Recherche braucht, sollte sie nur dann verwendet werden, wenn die beiden oben genannten Möglichkeiten ausscheiden. Hier wird einfach der Durchschnittsverbrauch angesetzt. Der Vermieter muss aber auf Nachfrage die Grundlage seiner Schätzung nennen. Er wird bald in Erklärungsnot kommen, wenn er die beiden erstgenannten Möglichkeiten wegen der einfachen Handhabung außer Acht gelassen hat. Diese dritte Option ist erst für Abrechnungen zulässig, die ab dem 01.01.2009 beginnen. (Gültigkeit der neue Fassung der Heizkostenverordnung)
Fazit: Bei Ansatz eines Durchschnitts ist der individuelle Bezug nicht mehr vorhanden. Deshalb sollte diese Option nur gewählt werden, wenn die beiden anderen Möglichkeiten nicht anwendbar sind.
Die Grenze von 25 % bei Schätzungen
Liegt der Anteil der Schätzung über 25 % des vertraglich vereinbarten oder vom Gebäudeeigentümer bestimmten Umlegungsmaßstab, muss die gesamte Liegenschaft verbrauchsunabhängig nach Fläche abgerechnet werden.
Die Heizkosten werden dann nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt. Die Warmwasserkosten werden nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt.
Diese Grenze dient dem Schutz der Nutzer, bei denen der Verbrauch korrekt erfasst wurde. Es gilt, je größer der Schätzanteil ist, um so ungenauer wird auch der übrige nicht geschätzte Anteil.
Bei verbrauchsabhängigen Wasserabrechnungen zeigt der Hauptwasserzähler oft einen größeren Verbrauch an, als die Summe aller Einzelwasserzähler im Objekt ergibt.
Dies ist von verschiedenen Faktoren abhängig, wie z.B. unterschiedliche Ablesetermine der Gemeinde und des Messdienstleisters oder auch von der unterschiedlichen Messgenauigkeit des Hauptwasserzählers zu den einzelnen Wohnungszählern.
Messdifferenzen von bis zu 20% (!) sind nach diversen Gerichtsurteilen unschädlich und somit zu akzeptieren.
Nein. Die WEG kann nicht durch Mehrheitsbeschluss gem. § 16 Abs. 3 WEG von der in der Heizkostenverordnung vorgegebenen Aufteilung (mind. 50%, höchstens 70% nach erfasstem Verbrauch und den Rest nach Wohn- bzw. Nutzfläche) abweichen. Diese Regelung gilt auch für die Warmwasserversorgung. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung gehen sowohl abweichenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer als auch Beschlussfassungen vor.
Ihr direkter Ansprechpartner ist Ihr Haus-/Wohnungseigentümer bzw. Ihre Hausverwaltung. Die Abrechnung wurde von BFW treuhänderisch im Auftrag der Hausverwaltung/des Vermieters erstellt. Die Rechnungen für die umgelegten Kosten können Sie bei Bedarf dort einsehen.
Bei der Höhe der Kosten spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Die Außentemperaturen schwanken von Jahr zu Jahr ebenso wie die Länge des Heizbetriebs. Daher kann man eine aktuelle Abrechnung nicht ohne weiteres mit dem Vorjahr vergleichen.
Die Kosten in den Abrechnungen sind von Jahr zu Jahr unterschiedlich, da die Außentemperaturen sowie die Länge der Heizperioden unterschiedlich sind. Außerdem können die Energiepreise gestiegen sein. Dadurch fallen dann auch die Gesamtkosten höher aus und es kann gegebenenfalls zu Nachzahlungen kommen. Genau so gut kann es aber auch sein, dass Sie im nächsten Jahr ein Guthaben ausgewiesen bekommen, wenn Sie weniger verbrauchen oder die Energiepreise sinken.