Fra­gen und Ant­wor­ten bzgl. Abrechnung

Die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung (HKVO) bil­det die recht­li­che Grund­la­ge für die ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Abrech­nung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Die Vor­der­sei­te der Abrech­nung von BFW ist in 3 ein­fach zu lesen­de Berei­che aufgeteilt:

  1. Auf­stel­lung der Kosten
  2. Auf­stel­lung der Energielieferungen
  3. Ver­tei­lung der Kosten

1. Auf­stel­lung der Kosten

In die­sem Bereich sind alle Kos­ten auf­ge­lis­tet, die in der gesam­ten Lie­gen­schaft im betref­fen­den Abrech­nungs­jahr ange­fal­len sind.

Die Ener­gie­kos­ten lt. Auf­stel­lung wer­den im 2. Bereich „Auf­stel­lung der Ener­gie­lie­fe­run­gen“ noch detail­liert aufgeführt.

Bei ver­bun­de­nen Heiz­an­la­gen (Hei­zung und Warm­was­ser wird über eine Hei­zung erwärmt) wer­den die Kos­ten für die Erwär­mung des Was­sers (aus Kalt- wird Warm­was­ser) wie­der abge­zo­gen. Sie wer­den getrennt umge­legt, in der Regel über Warmwasserzähler.

H/W bedeu­tet:

H = nur Heizung
W = nur Warm­was­ser und
H/W = Hei­zung und Warmwasser

Bestimm­te Kos­ten fal­len gemein­sam für Hei­zung und Warm­was­ser an, ande­re nur für Hei­zung oder nur für Warm­was­ser separat.

2. Auf­stel­lung der Energielieferungen

Hier wer­den die Ener­gie­lie­fe­run­gen detail­liert auf­ge­führt. Bei ölbe­trie­be­nen Hei­zungs­an­la­gen ist das immer der Alt­be­stand, alle Öllie­fe­run­gen im Abrech­nungs­zeit­raum und der Ölrest­be­stand am Ende der Abrechnungsperiode.

Damit Sie Ihre Abrech­nung kon­trol­lie­ren kön­nen, wer­den hier das Datum der Lie­fe­run­gen, die getank­te Men­ge und der jewei­li­ge Betrag aufgeführt.

Die Sum­me ist im Bereich „Auf­stel­lun­gen der Kos­ten“ als Ener­gie­kos­ten in Euro aufgeführt.

3. Ver­tei­lung der Kosten

Im Bereich „Ver­tei­lung der Kos­ten“ geht es um die Beträ­ge für Ihre Wohnung.

Bei ver­bun­de­nen Heiz­an­la­gen (Hei­zung und Warm­was­ser wird über eine Hei­zung erwärmt) ist die­ser Bereich in „Hei­zung“ und in „Warm­was­ser“ aufgeteilt.

Im Bereich „Hei­zung“ wer­den die ange­fal­le­nen Kos­ten für die Hei­zung verteilt.

Im Bereich „Warm­was­ser“ geht es um die Kos­ten für das Erwär­men und Warm­hal­ten des Wassers.

In der Regel wer­den Gesamt­kos­ten in ver­brauchs­un­ab­hän­gi­ge (Fest­kos­ten) und ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Antei­le auf­ge­teilt. Typi­sche Grund­kos­ten­an­tei­le lie­gen zwi­schen 30 und 50%. Dem­zu­fol­ge sind typi­sche Ver­brauchs­an­tei­le zwi­schen 50 und 70%.

Grund­kos­ten sind vor­ge­se­hen, weil jede Hei­zungs­an­la­ge fes­te Kos­ten ver­ur­sacht, die unab­hän­gig vom indi­vi­du­el­len Ver­brauch ent­ste­hen. Dies sind zum Bei­spiel Wär­me­ver­lus­te in den Lei­tun­gen, beson­ders in den Zir­ku­la­ti­ons­lei­tun­gen, Ver­lus­te bei der Umwand­lung des Brenn­stof­fes (Öl, Gas) in Wär­me, Kos­ten für die War­tung, Pfle­ge und Über­prü­fung der Heiz­an­la­ge, z. B. Immis­si­ons­mes­sung, Kes­sel- und Bren­ner­rei­ni­gung, Kos­ten für die Erfas­sung des Ver­brauchs, z. B. Kos­ten der Wär­me­di­enst­un­ter­neh­men und unter gewis­sen Umstän­den die Gebüh­ren der Messgeräte.

Wenn Sie erst wäh­rend des Jah­res ein­ge­zo­gen sind, wird auch noch Ihr Zeit­an­teil (Spal­te Zeit­fak­tor) berück­sich­tig. Woh­nen Sie über die gesam­te Abrech­nungs­zeit in der Woh­nung, ist die­ses Feld leer.

Auf der Rück­sei­te Ihrer Heiz­kos­ten­ab­rech­nung erhal­ten Sie genaue Infor­ma­tio­nen dar­über. Die Rück­sei­te der Abrech­nung teilt sich in 3 Berei­che auf:

  1. Berech­nungs­grund­la­gen
  2. Berech­nung Ihrer Einheiten
  3. All­ge­mei­ne Hin­wei­se zur Abrechnung

1. Berech­nungs­grund­la­gen

Im Bereich Berech­nungs­grund­la­gen sind alle der Abrech­nung zugrun­de­lie­gen­den Daten und Zah­len aufgeführt.

Das sind beispielsweise:

  • Brenn­wert des Ener­gie­trä­gers (Öl, Gas, usw.)
  • Gesam­ter Brenn­stoff­ver­brauch in Liter
  • Gesam­ter Was­ser­ver­brauch in Kubikmeter
  • Die ange­ge­be­ne Warmwassertemperatur
  • Die Berech­nung des Ener­gie­an­teils für Warmwasser
  • Die sich dar­aus erge­ben­de Anzahl in Liter
  • Der pro­zen­tua­le Anteil an den Gesamtenergiekosten
  • Der sich dar­aus erge­ben­de Betrag in Euro
  • Ver­lus­te der Heizanlage
  • Pro­zen­tua­le Antei­le nach Verbrauch
  • Durch­schnitts­wer­te
  • Hin­wei­se zu Umlageschlüssel

Bit­te beach­ten Sie, dass es sich hier­bei um eine Mus­ter­ab­rech­nung han­delt und jede Abrech­nung indi­vi­du­ell nach den Erfor­der­nis­sen erstellt wird.
Des­halb kön­nen Daten und Wer­te in Ihrer Abrech­nung unter­schied­lich sein.

2. Berech­nung Ihrer Einheiten

Hier sind die ein­zel­nen Mess­ge­rä­te z. B. Heiz­kos­ten­ver­tei­ler, Wär­me­men­gen­zäh­ler, Was­ser­zäh­ler detail­liert aufgelistet.

  • Gerä­te­num­mer: Jedes Mess­ge­rät hat eine indi­vi­du­el­le Num­mer. Die Num­mer ist in der Regel vor­ne auf jedem Zäh­ler aufgedruckt
  • Raum: Hier ist der Raum ange­ge­ben, in dem sich der Zäh­ler befindet
  • Neu­stand: Bei Wär­me­men­gen- und Was­ser­zäh­lern ist das die Zahl, die das Mess­ge­rät zum Zeit­punkt der Able­sung ange­zeigt hat.
  • Fak­tor: Die Grö­ße jedes Heiz­kör­pers und damit sei­ne Leis­tung ist unter­schied­lich. Durch den Fak­tor wird die­se Heiz­leis­tung gewichtet.
  • Able­se­wert: Das ist die Zahl, die ein Heiz­kos­ten­ver­tei­ler zum Zeit­punkt der Able­sung ange­zeigt hat.
  • Ein­hei­ten: Bei Wär­me­men­gen- und Was­ser­zäh­lern ist das die Dif­fe­renz aus dem Neu­stand und dem Alt­stand, bei Heiz­kos­ten­ver­tei­lern das Ergeb­nis der Mul­ti­pli­ka­ti­on des Fak­tors mit dem Ablesewert.

3. All­ge­mei­ne Hinweise

Hier fin­den Sie All­ge­mei­ne Hin­wei­se zu Ihrer Abrechnung.

  • Abrech­nungs­grund­la­ge
  • Ver­tei­lung der Heizkosten
  • Bewer­tungs­fak­tor
  • Ver­tei­lung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten (ver­bun­de­ne Anlagen)
  • Auf­tei­lung der Kos­ten bei Nutzerwechsel
  • Heiz­grad­ta­ge-Tabel­le
  • Kalt­ver­duns­tung bei Heiz­kos­ten­ver­tei­lern nach dem Verdunstungsprinzip

War eine Woh­nung beim nor­ma­len Able­se­ter­min und auch beim Nach­ter­min nicht zugäng­lich, oder ist die Able­sung aus ande­ren zwin­gen­den Grün­den nicht mög­lich, muss die betref­fen­de Woh­nung oder das betref­fen­de Gerät geschätzt werden.
Wie das zu gesche­hen hat, regelt § 9a Absatz 1 der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung. Hier gibt es drei Ersatz­ver­fah­ren, wie eine Heiz­kos­ten­ab­rech­nung auf der Basis bestimm­ter Kri­te­ri­en trotz­dem ver­brauchs­ab­hän­gig erstellt wer­den kann. Wel­ches Ersatz­ver­fah­ren der Gebäu­de­ei­gen­tü­mer ver­wen­det kann er nach bil­li­gem Ermes­sen festlegen.

Die Schät­zung ist aller­dings nur für einen ein­zi­gen Abrech­nungs­zeit­raum zuläs­sig. Besteht die Ursa­che für die Schät­zung auch noch im Fol­ge­jahr, muss ver­brauchs­un­ab­hän­gig nach Flä­che oder umbau­tem Raum abge­rech­net wer­den. Des­we­gen hat der Gebäu­de­ei­gen­tü­mer Sor­ge zu tra­gen, dass die Ursa­che für die Nicht­mes­sung besei­tigt wird.

Die Ersatz­ver­fah­ren:

  1. Auf der Grund­la­ge des Ver­brauchs der betrof­fe­nen Räu­me in ver­gleich­ba­ren Zeiträumen
  2. Des Ver­brauchs ver­gleich­ba­rer ande­rer Räu­me im jewei­li­gen Abrechnungszeitraum
  3. Des Durch­schnitts­ver­brauchs des Gebäu­des oder der Nutzergruppe

1. Auf der Grund­la­ge des Ver­brauchs der betrof­fe­nen Räu­me in ver­gleich­ba­ren Zeiträumen

Als Ver­gleich ist beim ers­ten Ersatz­ver­fah­ren der Ver­brauch des glei­chen Mie­ters in frü­he­ren Zeit­räu­men (Mehr­zahl!) her­an­zu­zie­hen. Nor­ma­ler­wei­se sind hier die letz­ten bei­den Abrech­nun­gen des betref­fen­den Mie­ters zu ver­wen­den. Das geht natür­lich nur dann, wenn die Able­sung in den letz­ten bei­den Abrech­nungs­pe­ri­oden erfolg­reich war. Auf der Basis einer frü­he­ren Schät­zung kann kei­ne erneu­te Schät­zung erfolgen.

Die als Grund­la­ge ver­wen­de­ten Abrech­nungs­zeit­räu­me müs­sen ver­gleich­bar sein. Sind sie es nicht, muss die Ver­gleich­bar­keit rech­ne­risch her­ge­stellt wer­den. Als wei­te­re Mög­lich­keit die Ver­gleich­bar­keit zu erhö­hen, kön­nen mehr als die bei­den genann­ten Abrech­nungs­pe­ri­oden ver­wen­det wer­den, sofern die Daten zu Ver­fü­gung ste­hen (bei­spiels­wei­se Durch­schnitts­wer­te der letz­ten 3 oder noch mehr Jahre).

Nach der alten Fas­sung der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung bis 31.12.2008 dür­fen aller­dings kei­ne spä­te­ren Abrech­nungs­zeit­räu­me und auch nur voll­stän­di­ge Jah­re (12-Monats-Abrech­nun­gen, nicht zwin­gend Kalen­der­jah­re) ver­wen­det wer­den. Mit der novel­lier­ten Fas­sung der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung dür­fen für Abrech­nun­gen, die ab 01.01.2009 begin­nen, als Ver­gleich auch spä­te­re und kür­ze­re Zeit­räu­me ver­wen­det werden.

Fazit:
Bei ver­gleich­ba­rem Nut­zer (kein Mie­ter­wech­sel) und ver­gleich­ba­ren Wit­te­rungs­ver­hält­nis­sen soll­te die­ses Ver­fah­ren gewählt werden.

2. Auf der Grund­la­ge des Ver­brauchs ver­gleich­ba­rer ande­rer Räu­me im jewei­li­gen Abrechnungszeitraum

Erst wenn die oben genann­ten Umstän­de nicht vor­lie­gen, soll­te das zwei­te Ersatz­ver­fah­ren ver­wen­det wer­den: Der Ver­brauch ver­gleich­ba­rer ande­rer Räu­me im glei­chen Abrechnungszeitraum.

Hier wer­den Ver­bräu­che ande­rer Mie­ter in ver­gleich­ba­ren Räu­men aus dem­sel­ben Abrech­nungs­zeit­raum verwendet.

Bei­spiel: Beim Mie­ter A konn­te das Mess­ge­rät im Bad nicht abge­le­sen wer­den. Es wird ein Durch­schnitts­wert der Ver­bräu­che der Bäder der Woh­nun­gen über und unter dem betref­fen­den Mie­ter A verwendet.

Ist ein Was­ser­zäh­ler defekt, wird der Durch­schnitts­ver­brauch von Woh­nun­gen mit glei­cher Per­so­nen­zahl angesetzt.

Fazit:
Hat ein Mie­ter­wech­sel statt­ge­fun­den und die Wit­te­rung unter­schei­det sich gegen­über den Vor­jah­ren soll­te die­ses Ver­fah­ren ange­wen­det werden

3. Auf der Grund­la­ge des Durch­schnitt­ver­brauchs der Lie­gen­schaft oder der Nutzergruppe

Das ist das unge­nau­es­te Ersatz­ver­fah­ren. Auch wenn die­se Metho­de am schnells­ten zur Hand ist und nur wenig Recher­che braucht, soll­te sie nur dann ver­wen­det wer­den, wenn die bei­den oben genann­ten Mög­lich­kei­ten aus­schei­den. Hier wird ein­fach der Durch­schnitts­ver­brauch ange­setzt. Der Ver­mie­ter muss aber auf Nach­fra­ge die Grund­la­ge sei­ner Schät­zung nen­nen. Er wird bald in Erklä­rungs­not kom­men, wenn er die bei­den erst­ge­nann­ten Mög­lich­kei­ten wegen der ein­fa­chen Hand­ha­bung außer Acht gelas­sen hat. Die­se drit­te Opti­on ist erst für Abrech­nun­gen zuläs­sig, die ab dem 01.01.2009 begin­nen. (Gül­tig­keit der neue Fas­sung der Heizkostenverordnung)

Fazit: Bei Ansatz eines Durch­schnitts ist der indi­vi­du­el­le Bezug nicht mehr vor­han­den. Des­halb soll­te die­se Opti­on nur gewählt wer­den, wenn die bei­den ande­ren Mög­lich­kei­ten nicht anwend­bar sind.

Die Gren­ze von 25 % bei Schätzungen

Liegt der Anteil der Schät­zung über 25 % des ver­trag­lich ver­ein­bar­ten oder vom Gebäu­de­ei­gen­tü­mer bestimm­ten Umle­gungs­maß­stab, muss die gesam­te Lie­gen­schaft ver­brauchs­un­ab­hän­gig nach Flä­che abge­rech­net werden.

Die Heiz­kos­ten wer­den dann nach der Wohn- oder Nutz­flä­che oder nach dem umbau­ten Raum ver­teilt. Die Warm­was­ser­kos­ten wer­den nach der Wohn- oder Nutz­flä­che verteilt.

Die­se Gren­ze dient dem Schutz der Nut­zer, bei denen der Ver­brauch kor­rekt erfasst wur­de. Es gilt, je grö­ßer der Schätz­an­teil ist, um so unge­nau­er wird auch der übri­ge nicht geschätz­te Anteil.

Bei ver­brauchs­ab­hän­gi­gen Was­ser­ab­rech­nun­gen zeigt der Haupt­was­ser­zäh­ler oft einen grö­ße­ren Ver­brauch an, als die Sum­me aller Ein­zel­was­ser­zäh­ler im Objekt ergibt.
Dies ist von ver­schie­de­nen Fak­to­ren abhän­gig, wie z.B. unter­schied­li­che Able­se­ter­mi­ne der Gemein­de und des Mess­dienst­leis­ters oder auch von der unter­schied­li­chen Mess­ge­nau­ig­keit des Haupt­was­ser­zäh­lers zu den ein­zel­nen Wohnungszählern.

Mess­dif­fe­ren­zen von bis zu 20% (!) sind nach diver­sen Gerichts­ur­tei­len unschäd­lich und somit zu akzeptieren.

Nein. Die WEG kann nicht durch Mehr­heits­be­schluss gem. § 16 Abs. 3 WEG von der in der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung vor­ge­ge­be­nen Auf­tei­lung (mind. 50%, höchs­tens 70% nach erfass­tem Ver­brauch und den Rest nach Wohn- bzw. Nutz­flä­che) abwei­chen. Die­se Rege­lung gilt auch für die Warm­was­ser­ver­sor­gung. Die Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung gehen sowohl abwei­chen­den Ver­ein­ba­run­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als auch Beschluss­fas­sun­gen vor.

Ihr direk­ter Ansprech­part­ner ist Ihr Haus-/Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bzw. Ihre Haus­ver­wal­tung. Die Abrech­nung wur­de von BFW treu­hän­de­risch im Auf­trag der Hausverwaltung/des Ver­mie­ters erstellt. Die Rech­nun­gen für die umge­leg­ten Kos­ten kön­nen Sie bei Bedarf dort einsehen.

Bei der Höhe der Kos­ten spie­len ver­schie­de­ne Fak­to­ren eine Rol­le. Die Außen­tem­pe­ra­tu­ren schwan­ken von Jahr zu Jahr eben­so wie die Län­ge des Heiz­be­triebs. Daher kann man eine aktu­el­le Abrech­nung nicht ohne wei­te­res mit dem Vor­jahr vergleichen.

Die Kos­ten in den Abrech­nun­gen sind von Jahr zu Jahr unter­schied­lich, da die Außen­tem­pe­ra­tu­ren sowie die Län­ge der Heiz­pe­ri­oden unter­schied­lich sind. Außer­dem kön­nen die Ener­gie­prei­se gestie­gen sein. Dadurch fal­len dann auch die Gesamt­kos­ten höher aus und es kann gege­be­nen­falls zu Nach­zah­lun­gen kom­men. Genau so gut kann es aber auch sein, dass Sie im nächs­ten Jahr ein Gut­ha­ben aus­ge­wie­sen bekom­men, wenn Sie weni­ger ver­brau­chen oder die Ener­gie­prei­se sinken.